米博体育国央企也开始急了

2024-05-16 15:04:23

　　米博体育国央企也开始急了毕竟盘活存量资产是扩大有效新增投资的一个重要前提，也是地方化债的关键手段。所以想要实现高质量的内涵式发展，存量资产的盘活就成了一个重要途径。

　　这种模式通常基于不动产现状，进行一定范围内的改扩建，以定位升级、提升品质、完善用途为主，投入成本相对较低、更易推进，能快速使存量资产焕发新的活力与价值，所以一直以来在各地都有广泛应用。

　　今天明源君总结一些典型的改扩建类资产盘活案例，以及与此方面相关的新趋势，供各位读者参考借鉴。

　　向存量要增量是改扩建盘活的主要出发点，无论是旧村、旧厂还是商办类资产，都能依靠物业的改造或扩建，创造更多优质的增量空间，实现资产的提质增效。

　　但高效、精准的改造，离不开对资产全局情况的掌握，所以在改造前对资产的利用效率进行全面盘点和必要调整，是许多资产方会做的第一步。甚至不少企业在这一步中，就能腾挪出可以立即盘活的现状空间。

　　比如去年，湘潭天易经开区就成立了专门的空闲用地清理处置工作领导小组，对建成区内的142家供地企业进行了逐宗、逐地块土地利用情况的调查，共清查出17宗、728.33亩低效用地。

　　在扎实的盘点工作基础之上，天易经开区得以对存量资产开展高效的盘活，具体做法包括“项目扩能”“收回利用”“以商招商”等等。

　　据统计，天易经开区已完成了4宗共287.01亩低效用地的清理工作，达成了年度处置任务的103.88%。

　　位于上海宝山的上海机器人产业园，也是一个很好的例子。这里上世纪本来是以物流仓储、初级加工和钢材堆场为主业的顾村工业园区。

　　但随着区域功能转型和经济发展，老工业园逐渐显露出产业能级低、亩均产出低、安全隐患多、管理难度大等问题，逐步开始了改造盘活的进程。

　　在这个过程中，该园区不停在做的一件事，就是用地的盘点和产业结构的调整工作。近十年来，资产方对园区内的玻璃厂、金属厂、纸厂等传统产业进行了调整，收回了大量低效工业用地，并通过与企业合作开发、空间置换、鼓励企业自主转型等多种方式，腾挪出了大量产业空间。

　　其后园区成功引进了机器人产业，迎来了产业转型升级的加速期，是非常典型的“腾笼换鸟”案例。据统计，上海机器人产业园通过“调结构、盘存量”的长期策略，先后调整了土地1727亩，占园区现有工业用地面积的60.77%。

　　可见扎实的盘点，对于存量资产后续的分类、分层次盘活是非常有利的。基于对资产全貌的掌握，资产方就可以开始高效开展改造扩建了，具体方式也有许多种。数字化工具，助力盘清国有资产

　　第一种较为常见、成本也较低的方式，就是对存量用地进行回收扩建。位于广东佛山的奇正电气公司旧厂房，就通过这种方式实现了园区利用率的大幅提升。

　　该厂区原建筑面积约为8万平方米，空置率高达80%。但自2007年佛山创意产业园成立后，园区就通过改扩建相结合的方式，令建筑面积扩大了近 3 倍，企业的数量也增长了8倍，容纳了2.1万名白领办公…

　　比如位于浙江温州的体育休闲公园改造项目，起初这里分布着垃圾场、污水处理厂等设施，对周边环境和土地价值存在负面影响。后来当地创新性的采用了上下分层供地的模式来办理土地证，对该区域进行了度的改造提升。

　　一是把屋顶修成了公园绿地，建成了室内气膜滑雪场、室外足球基地、桃花岛公园等等，大幅改善了区域功能和形象；二对原污水处理厂进行搬迁，并新建了半地埋、全封闭式污水处理厂，优化了环境影响问题。

　　在这一波分类、分功能的改造行动后，该区域总共释放了约400亩的住宅、商业办公用地，实现了土地价值的提升与城市产业的良性发展。

　　比如位于上海漕河泾开发区内的元创未来中心，就是在该开发区产业能级提升、企业需求转变背景下，对存量用地进行更新盘活的典型成果。

　　此前，漕河泾开发区的累计开发建成空间已经超过90%，为了让有限的“面粉”做出更好的“面包”，开发区通过征收集体用地再出让的方式，在存量用地上“变”出了15万平方米的新增建筑面积。

　　2023年初动工的元创未来中心，未来将拥有超过10万平方米的商务办公区域，配套6000平方米的商业，能级提升效应会非常明显。

　　据称，漕河泾开发区总公司上级公司临港集团，近年来已盘活存量产业用地约2200亩，提供了160万立方米的产业载体空间，可谓硕果累累。

　　据合一城市更新机构调研，截至今年3月深圳共有22个城市更新“工业上楼”项目获批公示，其中有9个是由存量更新转轨“工业上楼”的。其余包括苏州、青岛等城市，也都在积极探索工业上楼。

　　虽然此前工改项目固有资金沉淀量大、开发周期长、增值空间小的特点。但近年来，各地旧改规则不断变化、“工改”项目逐渐有了新出路。

　　比如去年2月，深圳出台了《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，明确城市更新“工业上楼”项目可配建一定比例的居住容积（含住宅底商）。

　　这就为“工改工”项目赋予了更强的推动力，接下来，这种“向天要空间”的模式也许会在各地的存量盘活工作中，成为较为热门的选项。

　　存量盘活并非所有情况都需要大刀阔斧的改建，其实很多本身现状还不错的存量资产，可以通过中小范围的改造，实现利用效率的提升。

　　现状改造模式不仅盘活成本低，推进速度也很快，资产能迅速投入使用、创造价值，十分高效。比如较常见的旧厂改文创园的模式，就是典型。

　　很多一线城市中的老厂房、仓库，本身地段位置优越、空间结构灵活，且自带城市的工业历史底蕴，非常适合改造为文创园。

　　不需要大拆大建，只需要在现状基础上做好建筑的检查评估、加固和微改造，再做好园区的定位策划，就能开始招商了。在一些城市中还能争取到补贴与税收优惠，经济效益很高。

　　有些厂区甚至可以和当地政府合作mibo，由政府或国企出资、资产方主导对原厂进行改造，然后再由政府整体返租用于发展新兴产业，这也是极为高效的资产盘活方式。

　　比如杭州的四季青服装研发中心，依托原总建面14万平方米的存量厂房，在政府整体返租的模式下开展了空间改造，后租赁给了电商企业，成为了首个国家电子商务试点城市拓展区。

　　又比如重庆的戴家巷老街区更新改造项目，也很有意思，是一个地方政府、国企与居民三方共同实施的存量改造项目。

　　这个街区建于20世纪70-90年代，曾有街巷狭窄、房屋老旧的问题，具有一定安全隐患。而自2018年起，这片街区就开启了统一规划、分步推进改造的进程，并于2021年改造完成，成为了城市打卡新地标。

　　在这个项目中，地方政府负责出资修建崖壁步道，提升街区的整体公共环境；区属国企则负责出资征收、改造部分房屋，并主导文创酒店、餐饮、零售等业态的引进和自持运营，塑造街区的商业氛围；而当地还带动了街区居民，对自有房屋的底商及二层以上房屋进行自发改造，比如加装电梯、房屋装修、商家引进等等…

　　这个三方共同实施的存量盘活项目，其实并没有做太大范围的改建重修，只是在完整保留街区风貌的前提下，对存量建筑进行了结构加固、增设电梯、景观装饰等微改造。街区保留的建筑面积为6.24万平方米，拆除建筑仅占5.6%。

　　但改造的结果却是1+1+13，改造后的戴家巷老街区临街底商租金，较过去提高了8-10倍。街区容积率则由2.94降为2.82，不仅环境品质得到了全面的提升，居民收入还得到了大幅增加。

　　另一方面，值得注意的是，其实存量盘活的目的不一定是要“增效”，“降本”是个经常被忽视的发力方向。其实，即使只是对存量物业进行建筑标准方面的改造，也一样能够达到盘活的目的。

　　它建于20世纪70年代，在2021年通过低碳技术的全面改造，实现了建筑整体的零碳运行与节能目标，有效降低了资产运营成本。

　　具体做法包括针对建筑热工的薄弱环节，实施了全楼门窗幕墙改造，整体更换了一级能效采暖、空调设备系统，降低了建筑自身能耗，改造后的全年碳排放量较改造前减少了约15%。

　　同时该建筑还采用了屋顶附加式、一体化水平铺设等方式，安装发电特性好、透光度高的碲化镉薄膜光伏幕墙，实现建筑光伏系统全年碳减排量192吨。

　　改造后的建筑基本实现了能源的全年自平衡，采用自发自用、余电上网模式，多余的能源可发电供给整个园区，实测每年可节约电费22万元，这样的“降本”式改造同样创造了良好的经济收益。

　　总之，存量盘活不同于大拆大建，它是一个很细致的活儿，需要认真盘点、精细谋划、耐心实施。只要策划得当且改造方案具有针对性，那么哪怕是小范围内的微改造，也能创造可观的效益。

　　一直以来，城市存量资产的盘活多由地方政府或企业主导，作为个体的城市居民一般是很难参与到这个过程中的。然而这个情形正在改变，老旧小区的“自主更新”模式今年在多地被提及。

　　上个月，浙江省住建厅等三部门发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》。这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，将推动小区业主主导老旧小区的更新重建。

　　这是城市老旧小区盘活的一种新策略，业主全程参与改造过程，而政府的财政压力会降低；不过相应地，小区业主们需要自行筹措改造资金。

　　目前全国至少已经有5个城市明确推进“原拆原建”模式，包括北京、上海、广州、深圳和杭州。比如今年通过审议的广州荔湾区的西塱村村镇工业集聚区更新项目，就成为了全市首个由村集体自主筹措资金，对工业区实施自主改造的案例。

　　这种模式一旦进一步普及，那么城市存量物业盘活的参与主体范围将会大幅扩大，能推动更多老旧小区的改造进程。

　　但同时，这种模式也有其推广难点。首当其冲的就是资金问题，业主们作为普通个体，要为了小区改造共同筹措大量资金，这不是件容易事，资金来源、利益协调都是难关。

　　其次是改造项目的规划设计问题，户型、园林、公共区域的设计方案全都需要考虑全体业主的利益和意见，信息同步与协调工作是实施过程中的巨大挑战。

　　而且一般业主群体在不动产改造和物业开发等方面缺乏系统性经验，对于改造过程中可能会遇到的规划报批、市政协调等问题，很难靠自身力量去解决。

　　总体而言，物业改扩建是存量资产盘活最高效、也最灵活的模式之一。基于向存量要增量的原则，各地政府和资产方探索出了大量不同的实施路径。

　　对资产的全面盘点、有针对性的改造策划、分类分步合理安排改造节奏，以及改造完成后的长周期、高质量的运营，无一不是对资产方管理水平的考验。

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